全哥股票&投资理财新手教室: 全哥股票新手教室112：定定股息投资法 PART 2 (REITS 产托篇）

Saturday, 27 April 2019

全哥股票新手教室112：定定股息投资法 PART 2 (REITS 产托篇）

在上一篇全哥的亲戚“定定” （化名）意识到自己无法投资股票，
因为对于他来说。。。股票太难了，
公司的财报及要跟进的东西太多太广太麻烦，
他说那些“外星语”真的学不来，也不适合他。

全哥股票新手教室100：定定股息投资法 PART 1 (噩梦与美梦篇）

所以全哥继续分享给他比股票简单许多，
风险较低，派息较为稳定，“外星语”较少，
性质与股票上市公司有一点不一样，
想知道有什么不一样？
老规矩，继续阅读下去吧。。。

什么是REITs？
全名是房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts，简称REITs），
读到这些词语，
“定定”开始昏昏欲睡打哈欠了，
所以全哥带他到“教室”外学习学习。

官方网站：http://www.midvalley.com.my/shop/directory/

“定定”刚结婚不久，
他的太太最大的兴趣就是Shopping 逛物，
当然，这是废话来的，
女孩子有哪个不喜欢逛物呢？
在马来西亚男孩子“出钱出力” 是非常普遍的，
因为一逛可能就一天了，
没有一定的脚力是很难“征服”这个商场，
因为实在是太大了，
Midvalley Mall 有1,047,532 平方英尺，
Ther Garden Mall 有421,773平方英尺，
听到这里，“定定”开始冒汗了，
因为他的太太就在旁听着。。。

除了购物之外，
它也是一个美食天堂，
许多国外游客闻名而来，
而做生意就是要找一个有人气的地方才能大展拳脚，
IGBREIT怡保花园房产信托年报显示整体的出租率（Occupancy Rate）在2017年及2018年都达到了98.6 % ，
这意味着什么呢？
这表明管理这家Shopping mall 的“投资者” 将得到稳定的租金收入来源。

什么是Net property Income ? (简称NPI)
以IGBREIT 2018年报为例，
NPI 是扣除了产业管理费（property maintenance fees）、
产业税（property taxes）、
及其他营运费用（other operating expenses）所得到的收入，
比如2018 年NPI 有3亿多的收入（RM386.3 million）。

什么是Distribution income ? (简称DPU )
在了解 NPI 后，
一般上产托比股票上市公司简单得多，
它们会固定把90% 以上的收入派发给投资者，
所以这个“外星语DPU”就是可以派发的钱（盈利），
FY2018年同样是3亿多（RM341.4 million）。
这笔钱会直接派发进入投资者的指定银行户口，
你们只需要去ATM 按一按就可以领钱了，哈哈。

什么是Distribution per Unit ? (简称DPU )
DPU 大概就和股票的Dividend Per share (DPS) 同样的意思，
产托是以单位（Unit）来称呼，
发明者大概是喜欢“我们不一样”的“外星语”吧，
哎！新手学到都想哭了，哈哈！！
所以，0.0919 (DPU 9.19 sen) x 假设你买1000股 = 定定每年股息RM 91.9。

图片来源：ShareInvestor
值得一提的是产托股息不是一年一次过派发的，

它是分几个季度派发，

比如2018年 3月，6月，9月，12月，一共 DPU 9.19 sen。

什么是Distribution Yield (%) （简称DY）？
Distribution Yield 与股票的Dividend Yield 同样意思，
DY 是派息收益率。
其实对于“定定” 来说，这是重点，
因为“定定” 有100千的资金，
他时常询问有没有比定期存款更高的利率，
所以接下来要细说这方面的知识。

在上段我们学会了DPU 9.19 Sen ,
假设我们购买1000股，
就要知道买入价是多少才能计算收益率。
在马来西亚有18只产托，
比如你打算购买IGBREIT 1000 股，
你以4月26号收盘价RM1.87 购买 x 1000股 =RM1870 。
DPU 9.11 x RM1.87 就会计算出4.87 % ，
换句话说，你投资RM1870 x 4.87 % = 一年租金利息RM91左右。

点击这里学习如何注册申请购买股票或产托

当然我们可以在Playstore 里面下载“KLSE Screener ” ,
输入“IGBREIT” 或股票编号“5227” 就可以找到已经自动计算好的数据。

投资产托不像放定期存款几乎零风险，
产托的价格会有一些波动，
假设你买入价格为RM1.87 (1000股 RM1870 ），
股价下跌RM1.40 ，
你的账面价值从RM1870 就会跌至RM1400 ，
值得一提的是，一般在派发股息后，
股价也会随着调整下跌，
而当股价下跌时，
DY 也会随着上升，
比如DPU 9.11 x 1.40 = 12.7 % ，
因此，DY 一般越高代表越值得买进（5- 6% 以上）。

虽说如此，我们把上段学到的知识再复习一遍，
产托就是一个管理层帮投资者管理的生意，
生意收入在扣除一些费用后就是Net property income ,
那么接下来管理层才会派发90%以上的盈利，
也就是Distribution Income ，
因此，我们要做的功课就是要观察这盘生意是否稳定，比如研究负债率、赚钱能力、经济数据、前景、消费者的体验、管理层的经营策略如何等等，
这些，就留下一次分享吧。

到了文章的结尾，
“定定”冒汗的说：“全哥你好介绍，我现在还没定定赚钱，现在荷包即将要定定出血了，晕 ” 。。。

全哥的愚见：
全哥同时有经营门市及网络生意的经验，
所以理解网络购物的便利对门市造成了一定程度的影响，
因此无可否认有些人对于产托的前景确实感到担忧。

有一些便利是网购无法取代的：
1. 民以食为天，特色美食无法通过物流输送。
2.一些特色商品或名牌只能在特定的商场或门市买到。
3.实体购物体验，一些大型网购商依然选择开设门市商铺。

总结来说，并不是每个购物中心都有很高的出租率，地点及管理层的经营策略是投资者选择产托的首要关注之一。

“定定”的个人资料
简介：“定定”是全哥的亲戚，从事家族生意，但是由于行情不好，生意每况越下，加上工作繁忙几乎没有什么时间学习投资（借口）。
资金：有10万左右，大部分放定期存款介于4% 左右
梦想：有什么10万块的投资可以定定每个月领钱不用做工。
风险嗜好：低风险，最好是不会亏钱那种。

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全哥股票新手教室100：定定股息投资法 PART 1 (噩梦与美梦篇）
全哥股票新手教室112：定定股息投资法 PART 2 (REITS 产托篇）