Thursday, 26 October 2017

理财新手教室6:首购族买房知识,如何善用草船借箭的方式购买房子?


全哥理财新手教室6:
这篇文章会分享购买房子的步骤以及需要注意的事项,
也包括学习诸葛亮草船借箭的方式购买房子!!

怎样开始购买房子?
先了解购买二手屋的注意事项
购买房子不是说你路边看到就可以直接买回家那么简单,
需要做很多功课才能决定是否能“下单”。
假设年轻人资金有限,
全哥建议购买二手屋(我的第一间就是购买二手屋),
因为二手屋可以省下很多费用如:-
装修费拉电,电灯风扇,冷气,地砖,石膏天花板,厨房装修,门窗装修等等(一般新家什么都需要Money),
只需要简单的油漆粉刷就能住进去了。

*购买二手屋需要注意卖家是否破产人士,地税,门牌税,水电费等等是否已经付清,这个可以向你们的律师查询(问卖家就惨咯)。
*屋子是否有漏水?要注意看天花板是否有漏水的痕迹,因为你不可能看到正在漏水(看到谁还敢买 ╮(╯◇╰)╭ )
*付定金时要马上拿收据,也要向屋主要求如果贷款不到,可以回收定金。



购买新屋需要的注意事项
了解建设中房产的注意事项
(也就是还没建好,或者只是蓝图还没动工),
那么就需要查询发展商的信誉是否良好,
查询他们之前发展过的产业,
向那边的屋主询问发展商的整体表现如何等等。

-比如房子构造的建设是否良好(屋瓦有没漏水,墙壁裂缝,地砖问题)。
-发展商是否会延迟交屋,遇到问题解决能力如何等(就是会遇到有的发展商交屋后要理不理,一拖再推)。
如果遇到有问题的发展商抛弃建设中的项目,那么你的毕生储蓄就此完蛋了,你还需要为此“空壳”继续供完贷款,你说惨没?
*不过幸运的是如果向银行贷款,银行会根据发展商的进度发放款项,比如建设到50%,银行就付50% ,减少了许多问题。





在马来西亚购买房子,一般有什么费用?
1.S&P 买卖合约律师费 Lawyer Fee:
首 RM 150,000 的律师费 = 1%
RM150,000 -RM 1,000,000 的律师费 0.7%
买卖合约律师费(这个是和发展商签买卖合同的费用)
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋,那么买卖合约律师费
= RM 150,000 的 1% + RM 428,800 的 0.7%
= RM 1500 + RM3001.60
= RM 4501.60

2.Loan Agreement Lawyer Fee贷款合约律师费 :
首 RM 150,000 的律师费 = 1%
RM150,000 -RM 1,000,000 的律师费 0.7%
贷款合约律师费(这个是和银行签贷款合约的费用)
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋,贷款 RM 484,289. 那么贷款合约律师费
= RM 150,000 的 1% + RM 428,800 的 0.7%
= RM 1500 + RM3001.60
= RM 4501.60

3.S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。
买卖合约印花税(政府抽税)
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋,那么买卖合约印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 400,000 的 2% + RM 78,800 的 3%
= RM 1000 + RM 8000 + RM 2364
= RM 11364

4.Loan Agreement 贷款合约印花税 Stamp Duty:
贷款数额的印花税 = 0.5%
贷款合约印花税(政府抽税)
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋,贷款 RM 484,289. 那么贷款合约印花税
= RM 484,289 的 0.5%
= RM 2421.5

1.买卖合约律师费 RM 4501.60+
2.贷款合约律师费 RM 4501.60+
3.买卖合约印花税 RM 11364+
4.贷款合约印花税 RM 2421.5+
=RM 22788.70 (实际付了RM20502.21 因为使用发展商建议的律师就有折扣)

*2015年的财政预算案宣布首次购买房屋且价格不超过RM 500,000 的人民,可以豁免50%买卖合约印花税的优惠。
*有的发展商优待免除买卖合约律师费。




拥有房子的代价
除了律师费(Lawyer Fee)和合约印花税(Stamp Duty),还有其他费用如:-
-土地搜查费,土地局割名的注册费(那么土地才正式归你名字),
-抵押给银行的注册费(不好意思,还没供完还是属于银行的XD),
-每年需要缴付地税大概百余块(CUKAI TANAH),
-门牌税(CUKAI TAKSIRAN 市议会管理费帮我们倒垃圾,清理沟渠等的工作费用)每半年大约RM1百余块 ,
-排污费每3个月付大约RM20余块(INDAH WATER ),
注:每个州,地区,土地不一样计算。

银行贷款的基本知识
什么是BLR/BR ? 有什么分别?
BLR=base lending rate (基本借贷利率), 
这利率由各个银行制定,
所以不同银行有不同基本借贷利率。
这个BLR是以前折扣利息的计算方式,
比如参考率BLR=6.5%-2% =4.5% ,
减越多利息节省更多。

从2015年 1月 2 日,
所有银行房屋新借贷已以基本利率(BR = Base rate)为基础,取代原本的基本贷款利率(BLR)。
简单来说,这个BR是用加的方式计算利息,
比如参考率3.7%+0.8%=4.5%,加越少利息节省更多。

注:如果还是觉得很乱,直接问银行利息多少就行了,
就不用麻烦加加减减,要的就是答案^^,
最重要是问多几家银行比较比较,
而目前最快批准贷款的是Public Bank , Maybank ,Hong Leong Bank 等。


房屋贷款保险的基本知识
什么是MLTA和MRTA?
目前在市场上,共有两种房屋贷款保险,
其中包括递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance,简称MRTA) 
和抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance,简称MLTA)。

-如果业主在贷款期间把房产出售,那么 MRTA 保险并不能转到业主新的房产,只能得到一些些退款。
-MLTA 保险可转至新购房产 ,所以 MLTA 的受益人可以是任何人(保费也比较贵)。

*全哥建议用MRTA 保费比较便宜,
如果你预计自己能在15年内供完(比如贷款30年),就不需要多付保费,保15年就好!!
保费可以加进贷款里面,
一般数千块至万多块不等,
也要看贷款人数等等。(反正到时银行会详细的说明,现在先让自己有个概念)。
*更详细的说明可以游览这里 http://www.misterleaf.com/3317/mrta-vs-mlta/




贷款年数的学问
贷款多少年才算理想?是否越短就节省越多的利息?
一般传统老人家都说不要贷款那么多年,
等下供到老都还没供完,
不然就是利息供到来都已经是亏死了。。。
事实真的如此吗?让全哥来做个小小的分析。。。
我只是简单说明不复杂(先抛开其他费用和复杂的计算法)!!

目前我是建议可以供越长就越好,比如说30-35年。
-好处是每个月大大减低供款,而供款越低银行批准的几率越高,因为不可能让你每月供了贷款就没钱吃饭吧(= ̄ω ̄=)

-随着你的收入增加,你可以额外多供以减少贷款的母钱,银行会随着母钱的降低而折扣利息。但是每月供款还是一样没改变,
只是银行系统里面会自动计算,而你也可以更早供完。
举例说如果你可以每个月供RM5000,那么你就签长期的供RM2500,
但是你一样是每个月供RM5000(额外自己再供RM2500),如果遇到工作不顺利时至少可以维持最低供款RM2500,给自己一个后路!!

-贷款的时间越长,我们运用的杠杆越有效,因为35年后你付的贷款还是一样,而房子已经升值了几番也说不定呢,
也就是说用最少的钱,通过银行的力量把自己的资本变大,所以不要看不开利息,你得到的将远远超过利息。

*你可能也有兴趣阅读富人如何运用杠杆创造财富?35岁前一定要学会的学问!!

用另一个角度思考,当钱越来越小时,而你照样付35年前的RM5000,是不是很划算?
而35年后贷款的钱就需要RM28668 了(我是根据通货膨胀每年5%计算)。




如何自己计算贷款?
普通人也可以像专家那样自己简单的计算利息!!
你可以下载手机版 Apps Loan Culculator/Fncalculator.com 



你是否觉得500千以上的房子负担不起?
我想时下很多年轻人对房子都是望眼欲穿,
心急如焚眼看房价不断攀高却力所不及。
如果你每月薪金是RM2000,你望着500千的房子肯定绝望,
我这里要表达的是很多人没有实际去计算如何才能买到,以及实际去计算每月需付多少贷款,
因为如果你没去思考这些问题,那么何年何月才能实现你的梦想呢?
话不多说,马上计算。。

500千马币贷款400千,
头期100千(包括律师费,印花税等等杂费),
而贷款400千(35年)假设利息4.5% ,每月需供RM1893。

看到这里是不是觉得100千头期和每月RM1893 都无能为力?(假设你薪水RM2000)
读到这里,你已经成功了一大步,
至少你掌握了实际的数字(比起那些时常说很难的啦,不可能的啦,好上很多倍)!!

现实中,一个人的能力没法完成这项“任务”,
而你最需要的学问就是“借”,
你可以借助家人的力量,
兄弟姐妹的力量,朋友的力量(先不说问题),
配偶的力量,甚至老板的力量(有的老板会帮助员工T&C),
只要找到两个力量帮你一把,那么100千除3份力量就是30千左右,月供就变成了RM631。。

或许有人会觉得废话,
谁不知道有人帮就可以买到?
问题是没人帮?
但你要知道富人也是这样靠借开始他们的财富,
如果你没法借,那就增+减!!
减少一半的预算,购买250千的房子月供RM946.50 ,
想办法增加收入,想办法出租房间等。




诸葛亮草船借箭
三国时代诸葛亮遇到同盟的为难要在3天内造10万只箭以抗敌军,
当时候1千只箭起码需要10天才能箭好更别说10万只了,
众人都觉得3天内是绝不可能办到的(这个就好像一般人满脑子都觉得不可能,不可能,不可能),
结果诸葛亮建立稻草人善用大雾天调动几条草船诱敌放箭,
终于借足十万支箭,
于是有了草船借箭流芳百世。

由此,我们发现了众人在琢磨如何造箭(众人琢磨如何在短时间内起薪资以便可以追的上房价),
而诸葛亮在琢磨如何用最短的时间靠借来达到目的(就好像我上面说的借人家的力量)。
后期有人质疑万一敌军向前进攻如何是好?
那不是偷鸡不成蚀把米 ?(就好像你们的问题如果借不到如何?)
至此,容我卖个关子把问题抛回给你们去思考,
Tips:你可以上网google 看看人家是如何回应这个问题^^ 



到了文章结尾,我们学会了买卖合约律师费,贷款合约律师费,买卖合约印花税,贷款合约印花税,什么是BLR/BR,
什么是MLTA和MRTA,如何自己计算贷款,购买房子的注意事项,诸葛亮草船借箭,银行的杠杆,拥有房子的代价,贷款年数的学问!!



全哥的观点:
众人常见的心态就是要就不买,
要买就买最好最大的。
全哥认为买房要量力而为,
用小屋换大屋的方式一步一脚印去进行,
而且需知房子是极大的负债因为他不断的从你的腰包掏钱(费用),
除非你能把他转换成让钱进你的口袋(被动收入出租等)。

你可能也有兴趣阅读富爸爸,穷爸爸

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By 享 (26/10/17)
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