理财新手教室6：首购族买房知识，如何善用草船借箭的方式购买房子？

全哥理财新手教室6：
这篇文章会分享购买房子的步骤以及需要注意的事项，
也包括学习诸葛亮草船借箭的方式购买房子！！

怎样开始购买房子？
先了解购买二手屋的注意事项
购买房子不是说你路边看到就可以直接买回家那么简单，
需要做很多功课才能决定是否能“下单”。
假设年轻人资金有限，
全哥建议购买二手屋（我的第一间就是购买二手屋），
因为二手屋可以省下很多费用如：-
装修费拉电，电灯风扇，冷气，地砖，石膏天花板，厨房装修，门窗装修等等(一般新家什么都需要Money），
只需要简单的油漆粉刷就能住进去了。

*购买二手屋需要注意卖家是否破产人士，地税，门牌税，水电费等等是否已经付清，这个可以向你们的律师查询（问卖家就惨咯）。
*屋子是否有漏水？要注意看天花板是否有漏水的痕迹，因为你不可能看到正在漏水（看到谁还敢买 ╮(╯◇╰)╭ ）
*付定金时要马上拿收据，也要向屋主要求如果贷款不到，可以回收定金。

购买新屋需要的注意事项
了解建设中房产的注意事项
（也就是还没建好，或者只是蓝图还没动工），
那么就需要查询发展商的信誉是否良好，
查询他们之前发展过的产业，
向那边的屋主询问发展商的整体表现如何等等。

-比如房子构造的建设是否良好（屋瓦有没漏水，墙壁裂缝，地砖问题）。
-发展商是否会延迟交屋，遇到问题解决能力如何等（就是会遇到有的发展商交屋后要理不理，一拖再推）。
如果遇到有问题的发展商抛弃建设中的项目，那么你的毕生储蓄就此完蛋了，你还需要为此“空壳”继续供完贷款，你说惨没？
*不过幸运的是如果向银行贷款，银行会根据发展商的进度发放款项，比如建设到50%，银行就付50% ，减少了许多问题。

在马来西亚购买房子，一般有什么费用？
1.S&P 买卖合约律师费 Lawyer Fee:
首 RM 150,000 的律师费 = 1%
RM150,000 -RM 1,000,000 的律师费 0.7%
买卖合约律师费（这个是和发展商签买卖合同的费用）
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋，那么买卖合约律师费
= RM 150,000 的 1% + RM 428,800 的 0.7%
= RM 1500 + RM3001.60
= RM 4501.60

2.Loan Agreement Lawyer Fee贷款合约律师费 :
首 RM 150,000 的律师费 = 1%
RM150,000 -RM 1,000,000 的律师费 0.7%
贷款合约律师费（这个是和银行签贷款合约的费用）
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋，贷款 RM 484,289. 那么贷款合约律师费
= RM 150,000 的 1% + RM 428,800 的 0.7%
= RM 1500 + RM3001.60
= RM 4501.60

3.S&P 买卖合约印花税 Stamp Duty:
首 RM 100,000 的印花税 = 1%
接下来至 RM 500,000 的印花税 = 2%
RM 500, 000 以上的印花税 = 3%。
买卖合约印花税（政府抽税）
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋，那么买卖合约印花税
= RM 100,000 的 1% + RM 400,000 的 2% + RM 78,800 的 3%
= RM 1000 + RM 8000 + RM 2364
= RM 11364

4.Loan Agreement 贷款合约印花税 Stamp Duty:
贷款数额的印花税 = 0.5%
贷款合约印花税（政府抽税）
假设我们要购买一间 RM 578,800 的房屋，贷款 RM 484,289. 那么贷款合约印花税
= RM 484,289 的 0.5%
= RM 2421.5

1.买卖合约律师费 RM 4501.60+
2.贷款合约律师费 RM 4501.60+
3.买卖合约印花税 RM 11364+
4.贷款合约印花税 RM 2421.5+
=RM 22788.70 (实际付了RM20502.21 因为使用发展商建议的律师就有折扣）

*2015年的财政预算案宣布首次购买房屋且价格不超过RM 500,000 的人民，可以豁免50%买卖合约印花税的优惠。
*有的发展商优待免除买卖合约律师费。

拥有房子的代价
除了律师费（Lawyer Fee）和合约印花税（Stamp Duty），还有其他费用如：-
-土地搜查费，土地局割名的注册费（那么土地才正式归你名字），
-抵押给银行的注册费（不好意思，还没供完还是属于银行的XD），
-每年需要缴付地税大概百余块（CUKAI TANAH）,
-门牌税（CUKAI TAKSIRAN 市议会管理费帮我们倒垃圾，清理沟渠等的工作费用）每半年大约RM1百余块 ，
-排污费每3个月付大约RM20余块（INDAH WATER ），
注：每个州，地区，土地不一样计算。

银行贷款的基本知识
什么是BLR/BR ? 有什么分别？
BLR=base lending rate (基本借贷利率), 
这利率由各个银行制定，
所以不同银行有不同基本借贷利率。
这个BLR是以前折扣利息的计算方式，
比如参考率BLR=6.5%-2% =4.5% ，
减越多利息节省更多。

从2015年 1月 2 日，
所有银行房屋新借贷已以基本利率（BR = Base rate）为基础，取代原本的基本贷款利率（BLR）。
简单来说，这个BR是用加的方式计算利息，
比如参考率3.7%+0.8%=4.5%,加越少利息节省更多。

注：如果还是觉得很乱，直接问银行利息多少就行了，
就不用麻烦加加减减，要的就是答案^^，
最重要是问多几家银行比较比较，
而目前最快批准贷款的是Public Bank , Maybank ，Hong Leong Bank 等。

房屋贷款保险的基本知识
什么是MLTA和MRTA？
目前在市场上，共有两种房屋贷款保险，
其中包括递减式房贷保险(Mortgage Reducing Term Assurance，简称MRTA) 
和抵押定额式房贷保险(Mortgage Level Term Assurance，简称MLTA)。

-如果业主在贷款期间把房产出售，那么 MRTA 保险并不能转到业主新的房产，只能得到一些些退款。
-MLTA 保险可转至新购房产 ，所以 MLTA 的受益人可以是任何人（保费也比较贵）。

*全哥建议用MRTA 保费比较便宜，
如果你预计自己能在15年内供完（比如贷款30年），就不需要多付保费，保15年就好！！
保费可以加进贷款里面，
一般数千块至万多块不等，
也要看贷款人数等等。（反正到时银行会详细的说明，现在先让自己有个概念）。
*更详细的说明可以游览这里 http://www.misterleaf.com/3317/mrta-vs-mlta/

贷款年数的学问
贷款多少年才算理想？是否越短就节省越多的利息？
一般传统老人家都说不要贷款那么多年，
等下供到老都还没供完，
不然就是利息供到来都已经是亏死了。。。
事实真的如此吗？让全哥来做个小小的分析。。。
我只是简单说明不复杂（先抛开其他费用和复杂的计算法）！！

目前我是建议可以供越长就越好，比如说30-35年。
-好处是每个月大大减低供款，而供款越低银行批准的几率越高，因为不可能让你每月供了贷款就没钱吃饭吧(=￣ω￣=)

-随着你的收入增加，你可以额外多供以减少贷款的母钱，银行会随着母钱的降低而折扣利息。但是每月供款还是一样没改变，
只是银行系统里面会自动计算，而你也可以更早供完。
举例说如果你可以每个月供RM5000，那么你就签长期的供RM2500，
但是你一样是每个月供RM5000（额外自己再供RM2500），如果遇到工作不顺利时至少可以维持最低供款RM2500,给自己一个后路!!

-贷款的时间越长，我们运用的杠杆越有效，因为35年后你付的贷款还是一样，而房子已经升值了几番也说不定呢，
也就是说用最少的钱，通过银行的力量把自己的资本变大，所以不要看不开利息，你得到的将远远超过利息。

*你可能也有兴趣阅读富人如何运用杠杆创造财富？35岁前一定要学会的学问！！
用另一个角度思考，当钱越来越小时，而你照样付35年前的RM5000，是不是很划算？
而35年后贷款的钱就需要RM28668 了（我是根据通货膨胀每年5%计算）。

如何自己计算贷款？
普通人也可以像专家那样自己简单的计算利息！！
你可以下载手机版 Apps Loan Culculator/Fncalculator.com 

你是否觉得500千以上的房子负担不起？
我想时下很多年轻人对房子都是望眼欲穿，
心急如焚眼看房价不断攀高却力所不及。
如果你每月薪金是RM2000，你望着500千的房子肯定绝望，
我这里要表达的是很多人没有实际去计算如何才能买到，以及实际去计算每月需付多少贷款，
因为如果你没去思考这些问题，那么何年何月才能实现你的梦想呢？
话不多说，马上计算。。

500千马币贷款400千，
头期100千（包括律师费，印花税等等杂费），
而贷款400千(35年）假设利息4.5% ，每月需供RM1893。

看到这里是不是觉得100千头期和每月RM1893 都无能为力？（假设你薪水RM2000）
读到这里，你已经成功了一大步，
至少你掌握了实际的数字（比起那些时常说很难的啦，不可能的啦，好上很多倍）！！

现实中，一个人的能力没法完成这项“任务”，
而你最需要的学问就是“借”，
你可以借助家人的力量，
兄弟姐妹的力量，朋友的力量（先不说问题），
配偶的力量，甚至老板的力量（有的老板会帮助员工T&C）,
只要找到两个力量帮你一把，那么100千除3份力量就是30千左右，月供就变成了RM631。。

或许有人会觉得废话，
谁不知道有人帮就可以买到？
问题是没人帮？
但你要知道富人也是这样靠借开始他们的财富，
如果你没法借，那就增+减！！
减少一半的预算，购买250千的房子月供RM946.50 ，
想办法增加收入，想办法出租房间等。

诸葛亮草船借箭
三国时代诸葛亮遇到同盟的为难要在3天内造10万只箭以抗敌军，
当时候1千只箭起码需要10天才能箭好更别说10万只了，
众人都觉得3天内是绝不可能办到的（这个就好像一般人满脑子都觉得不可能，不可能，不可能），
结果诸葛亮建立稻草人善用大雾天调动几条草船诱敌放箭，
终于借足十万支箭，
于是有了草船借箭流芳百世。

由此，我们发现了众人在琢磨如何造箭（众人琢磨如何在短时间内起薪资以便可以追的上房价），
而诸葛亮在琢磨如何用最短的时间靠借来达到目的（就好像我上面说的借人家的力量）。
后期有人质疑万一敌军向前进攻如何是好？
那不是偷鸡不成蚀把米 ？（就好像你们的问题如果借不到如何？）
至此，容我卖个关子把问题抛回给你们去思考，
Tips:你可以上网google 看看人家是如何回应这个问题^^ 

到了文章结尾，我们学会了买卖合约律师费，贷款合约律师费，买卖合约印花税，贷款合约印花税，什么是BLR/BR，
什么是MLTA和MRTA，如何自己计算贷款，购买房子的注意事项，诸葛亮草船借箭，银行的杠杆，拥有房子的代价，贷款年数的学问！！

全哥的观点：
众人常见的心态就是要就不买，
要买就买最好最大的。
全哥认为买房要量力而为，
用小屋换大屋的方式一步一脚印去进行，
而且需知房子是极大的负债因为他不断的从你的腰包掏钱（费用），
除非你能把他转换成让钱进你的口袋（被动收入出租等）。

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By 全哥分享 （26/10/17）
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