Saturday 27 April 2019

全哥股票新手教室112:定定股息投资法 PART 2 (REITS 产托篇 )

在上一篇全哥的亲戚“定定” (化名)意识到自己无法投资股票,
因为对于他来说。。。股票太难了,
公司的财报及要跟进的东西太多太广太麻烦,
他说那些“外星语”真的学不来,也不适合他。

全哥股票新手教室100:定定股息投资法 PART 1 (噩梦与美梦篇)




所以全哥继续分享给他比股票简单许多,
风险较低,派息较为稳定,“外星语”较少,
性质与股票上市公司有一点不一样,
想知道有什么不一样?
老规矩,继续阅读下去吧。。。



什么是REITs?
全名是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts,简称REITs),
读到这些词语,
“定定”开始昏昏欲睡打哈欠了,

所以全哥带他到“教室”外学习学习。




官方网站:http://www.midvalley.com.my/shop/directory/

“定定”刚结婚不久,
他的太太最大的兴趣就是Shopping 逛物,
当然,这是废话来的,
女孩子有哪个不喜欢逛物呢?
在马来西亚男孩子“出钱出力” 是非常普遍的
因为一逛可能就一天了,
没有一定的脚力是很难“征服”这个商场,
因为实在是太大了,
Midvalley Mall 有1,047,532 平方英尺 ,
Ther Garden Mall 有421,773平方英尺 ,
听到这里,“定定”开始冒汗了,
因为他的太太就在旁听着。。。




除了购物之外,
它也是一个美食天堂,
许多国外游客闻名而来,
而做生意就是要找一个有人气的地方才能大展拳脚,
IGBREIT怡保花园房产信托年报显示整体的出租率(Occupancy Rate)在2017年及2018年都达到了98.6 % ,
这意味着什么呢?
这表明管理这家Shopping mall 的“投资者” 将得到稳定的租金收入来源 。



什么是Net property Income ? (简称NPI)
以IGBREIT 2018年报为例,
NPI 是扣除了产业管理费(property maintenance fees)、
产业税(
property taxes)、
及其他营运费用(
other operating expenses)所得到的收入,
比如2018 年NPI 有3亿多的收入 (RM386.3 million)。




什么是Distribution income ? (简称DPU )
在了解 NPI 后,
一般上产托比股票上市公司简单得多,
它们会固定把90% 以上的收入派发给投资者,
所以这个“外星语DPU”就是可以派发的钱(盈利) ,
FY2018年同样是3亿多(RM341.4 million)。
这笔钱会直接派发进入投资者的指定银行户口,
你们只需要去ATM 按一按就可以领钱了,哈哈。



什么是Distribution per Unit ? (简称DPU )
DPU 大概就和股票的Dividend Per share (DPS) 同样的意思,
产托是以单位(Unit)来称呼 ,
发明者大概是喜欢“我们不一样”的“外星语”吧 ,
哎!新手学到都想哭了,哈哈!!
所以,0.0919 (DPU 9.19 sen)   x 假设你买1000股 = 定定每年股息RM 91.9。




图片来源:ShareInvestor
值得一提的是产托股息不是一年一次过派发的,
它是分几个季度派发,
比如2018年 3月 ,6月,9月,12月 ,一共 DPU 9.19 sen。


什么是Distribution Yield (%) (简称DY)?
Distribution Yield 与股票的Dividend Yield 同样意思,
DY 是派息收益率 。
其实对于“定定” 来说,这是重点,

因为“定定” 有100千的资金,
他时常询问有没有比定期存款更高的利率,
所以接下来要细说这方面的知识。



在上段我们学会了DPU 9.19 Sen , 
假设我们购买1000股 ,
就要知道买入价是多少才能计算收益率。
在马来西亚有18只产托,
比如你打算购买IGBREIT 1000 股,
你以4月26号收盘价RM1.87 购买 x 1000股 =RM1870 。
DPU 9.11 x RM1.87 就会计算出4.87 % ,
换句话说,你投资RM1870 x 4.87 % = 一年租金利息RM91左右。

点击这里学习如何注册申请购买股票或产托



当然我们可以在Playstore 里面下载“KLSE Screener ” ,
输入“IGBREIT” 或股票编号“5227” 就可以找到已经自动计算好的数据 。



投资产托不像放定期存款几乎零风险,
产托的价格会有一些波动,
假设你买入价格为RM1.87 (1000股 RM1870 ), 
股价下跌RM1.40 ,
你的账面价值从RM1870 就会跌至RM1400 ,

值得一提的是,一般在派发股息后,
股价也会随着调整下跌,
而当股价下跌时,
DY 也会随着上升,
比如DPU 9.11 x 1.40 = 12.7 % ,
因此,DY 一般越高代表越值得买进(5- 6% 以上)。




虽说如此,我们把上段学到的知识再复习一遍,
产托就是一个管理层帮投资者管理的生意,
生意收入在扣除一些费用后就是Net property income ,
那么接下来管理层才会派发90%以上的盈利,
也就是Distribution Income ,
因此,我们要做的功课就是要观察这盘生意是否稳定,比如研究负债率、赚钱能力、经济数据、前景、消费者的体验、管理层的经营策略如何等等,
这些,就留下一次分享吧。




到了文章的结尾,
“定定”冒汗的说:“全哥你好介绍,我现在还没定定赚钱,现在荷包即将要定定出血了,晕 ” 。。。


全哥的愚见:
全哥同时有经营门市及网络生意的经验,
所以理解网络购物的便利对门市造成了一定程度的影响,
因此无可否认有些人对于产托的前景确实感到担忧。

有一些便利是网购无法取代的:
1. 民以食为天,特色美食无法通过物流输送。

2.一些特色商品或名牌只能在特定的商场或门市买到。
3.实体购物体验,一些大型网购商依然选择开设门市商铺。

总结来说,并不是每个购物中心都有很高的出租率,地点及管理层的经营策略是投资者选择产托的首要关注之一。




“定定”的个人资料
简介:“定定”是全哥的亲戚,从事家族生意,但是由于行情不好,生意每况越下,加上工作繁忙几乎没有什么时间学习投资(借口)。

资金:有10万左右大部分放定期存款介于4% 左右
梦想:有什么10万块的投资可以定定每个月领钱不用做工。
风险嗜好:低风险,最好是不会亏钱那种。



定定股息投资法全目录
全哥股票新手教室100:定定股息投资法 PART 1 (噩梦与美梦篇)
全哥股票新手教室112:定定股息投资法 PART 2 (REITS 产托篇 )



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By 享(28-4-19)
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1 comment:

  1. 我是透過股息收入希望能夠財務自由 。希望大家能交個朋友,btw 請問怎樣能夠開馬來西亞股票戶口

    http://arshouinvest.blogspot.com/

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